Vous souhaitez réduire vos impôts tout en investissant dans l'immobilier locatif sans prise de tête ? Songez aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier qui sont gérées par des professionnels et qui reposent sur des dispositifs fiscaux diversifiés : Pinel, Denormandie, Malraux et de déficit foncier. Quatre SCPI sont proposées aux investisseurs, étant ouvertes à la souscription avant la fin de l’année.
Urban Vitalim 4
Il s’agit d’une SCPI Pinel/Denormandie de l’exploitant Urban Premium. Avec une approche opportuniste, Urban Vitalim 4 cible des actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation, tels que les immeubles anciens à rénover et les immeubles de bureaux à reconvertir en logements. En étant une SCPI Pinel, celle-ci inclut aussi dans son patrimoine des immeubles neufs en VEFA. Les réductions d’impôt sont de 21% du montant investi.
Kyaneos Denormandie 4
Kyaneos Denormandie 4 est une SCPI fiscale de type Denormandie, créée en 2023. Elle propose un avantage fiscal de 18% réparti sur 9 ans. Cette SCPI se concentre sur l'acquisition et la rénovation d'immeubles anciens situés dans des zones bénéficiant du programme "Action cœur de ville", en privilégiant les quartiers intermédiaires. À l'issue de sa durée de vie, le patrimoine immobilier de la SCPI sera introduit dans le parc immobilier de Kyaneos Pierre.
Urban Prestigimmo 5
Lancée en 2021 par Urban Premium, Urban Prestigimmo 5 est une SCPI Malraux spécialisée dans l'acquisition d'immeubles de caractère en centre-ville. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% tout en participant à la valorisation d'un patrimoine immobilier d'exception. Les immeubles sont en effet localisés dans des zones classées Site Patrimoine Remarquable (SPR).
Urban Pierre 6
Urban Pierre est une SCPI fiscale d'Urban Premium et elle a été créée au dernier trimestre 2021. Elle se concentre sur l'acquisition d'immeubles anciens de standing, principalement à usage d'habitation, dans des villes moyennes dynamiques. En profitant du dispositif du déficit foncier, elle permet une réduction d'impôt conséquente grâce à des travaux de rénovation importants (environ 54% du montant investi).
La rareté des SCPI fiscales
Du fait de la possibilité de concilier investissement immobilier et réduction d'impôt, les SCPI fiscales reposent sur des dispositifs complexes mis en place par les pouvoirs publics dans le cadre d’une stratégie d’incitation fiscale. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont soumis à des règles strictes et évolutives. La mise en place d'une SCPI fiscale nécessite une expertise pointue afin de s'assurer de la conformité de l'investissement.
Ainsi, les SCPI doivent investir dans des biens immobiliers répondant à des critères précis (zone géographique, type de travaux, etc.). Cette sélection restreint le champ des possibles et allonge les délais de constitution du patrimoine.
À cela s’ajoutent les contraintes réglementaires. Les autorités de contrôle veillent au respect des règles encadrant les investissements collectifs immobiliers. Les procédures d'agrément et de surveillance sont plus rigoureuses pour les SCPI fiscales, ce qui nécessite un certain délai en ce qu’il s’agit de leur lancement effectif sur le marché.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
La rareté des SCPI fiscales génère plusieurs implications pour les investisseurs, dont des risques de sursouscription : les SCPI fiscales étant souvent clôturées rapidement en raison de la forte demande, les investisseurs risquent de ne pas pouvoir souscrire au montant souhaité.
Mentionnons aussi les limites d’une stratégie de diversification du fait du nombre restreint des parts émises.
Par ailleurs, la complexité des dispositifs fiscaux et la diversité des SCPI fiscales rendent la comparaison des offres plus difficile pour les investisseurs non avertis. La détermination d’une stratégie adaptée nécessite donc une analyse plus approfondie, voire l’accompagnement d’un conseiller en patrimoine expérimenté ou d’un spécialiste fiscaliste.
